Il mercato immobiliare in Umbria

In provincia si vive meglio, magari perché i servizi sono più a portata di mano e soprattutto perché il costo della vita è inferiore a quello di una grande città, anche per quanto riguarda gli immobili, abitazioni soprattutto.
E ciò negli ultimi anni ha in qualche modo agevolato l'investimento sul mattone visto che negli ultimi anni si è assistito ad un sensibile spostamento di compravendite dai capoluoghi verso i comuni minori delle rispettive province.
Non a caso l'85 per cento circa delle nuove costruzioni del settore residenziale si concentra nei comuni non capoluogo, ed, almeno in buona parte, vanno ad alimentare l'offerta del mercato immobiliare.
E tuttavia qualcosa sta cambiando, complice quel rallentamento che ormai sta investendo il Paese: secondo le rilevazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio - che ha pubblicato l'analisi relativa al primo semestre 2008 - ormai la dimensione demografica dei comuni non differenzia il comportamento del mercato immobiliare residenziale, che in tutte le classi presenta una flessione marcata dei volumi di compravendita e la frenata nella crescita dei prezzi.
In sostanza nel primo semestre 2008 si conferma il forte rallentamento del trend di mercato già segnalato nel secondo semestre 2007.
Osservando l'andamento delle compravendite per i capoluoghi e per i comuni delle rispettive province in questi ultimi anni, si nota che nel complesso il mercato del settore residenziale si è sviluppato maggiormente nei comuni non capoluogo, mentre a partire dal secondo semestre 2006, il mercato dei comuni non capoluogo si è cominciato a ridurre con una contrazione molto consistente nell'ultimo semestre.
E in Umbria come va? Le situazioni non sono tutte uguali ed anzi si distinguono sensibili differenze tra Terni e Perugia, con la città delle acciaierie decisamente virtuosa.
L'analisi relativa ai capoluoghi di provincia, evidenzia che in alcuni capoluoghi il mercato residenziale risulta in crescita al contrario di quanto accade nel resto d'Italia: tra questi ci sono Terni, Siena e Viterbo per il Centro; Reggio Emilia, Vicenza, Pavia e Savona nel Nord; e Reggio Calabria, Pescara, Lecce, Potenza, Enna ed Agrigento nel Sud.
Rispetto alla media negativa di -13,40 per cento nel Centro Italia, Terni si piazza in posizione top con almeno un +20 per cento, a differenza di Perugia che è ben al di sotto della media con un -22,0 per cento circa.
Per completezza i cali più vistosi, superiori al 30 per cento, si hanno invece a Lodi, Vicenza, Ascoli Piceno ed Oristano.
Relativamente ai comuni non capoluogo, emerge la maggior compattezza di comportamento, con tutte le province in calo più o meno sensibile e con l'unica eccezione della provincia di Reggio Emilia (provincia in cui anche nel capoluogo il mercato è in crescita), dove il mercato cresce più del 20%.
Le province dove si registra il calo maggiore, superiore al 30 per cento, sono La Spezia, Lodi, Ferrara ed Enna.
La media delle province del Centro Italia è di -15,60 per cento; in questo caso la Provincia di Perugia va un po' meglio con una percentuale che si piazza intorno al -10,0 per cento.
Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni, viene fuori che le tipologie preferite sono la media e la piccola, con alcune piccole differenze nel Paese.
Infatti, nel Nord c'è una prevalenza di acquisti di case piccole, mentre nel Sud prevalgono le abitazioni medie.
Nel Centro, invece, le due quote si equivalgono. Per i capoluoghi del Nord è superiore la quota di abitazioni piccole (32% circa) e minore quella di abitazioni grandi (8%); per i capoluoghi del Sud è superiore la quota di abitazioni medie (35,3%) ed è rilevante anche la quota dei monolocali (14% circa) e delle abitazioni grandi (10% circa), per i capoluoghi del Centro si rileva un comportamento intermedio.
Per quanto riguarda i comuni non capoluogo delle relative province, è evidente che nel Nord e nel Centro si ha uno spostamento delle preferenze verso abitazioni delle classi dimensionali più grandi, e la corrispondente riduzione, invece, delle abitazioni di taglio più piccolo.
Nel Sud succede il contrario, con un netto incremento dei monolocali ed una riduzione delle classi di dimensione più elevate, media e grande.
Nelle province del Centro, infine, c'è una maggiore uniformità di comportamento sia pure con una leggera preferenza per le abitazioni di taglio grande nei comuni minori, cui corrisponde un calo della quota di abitazioni di taglio piccolo
Giovanni Bosi
dal Corriere dell'Umbria Lunedì 6 Ottobre 2008

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